מחפשים שמאי מקרקעין באזור השרון? קבלו תמונת מצב כללית

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. מחפשים שמאי מקרקעין באזור השרון? קבלו תמונת מצב כללית

מעוניינים לרכוש או למכור נכס? מחפשים שמאי מקרקעין באזור השרון? המומחים מבית טדי שמאים מציינים שנפת השרון משויכת מוניציפלית למחוז המרכז ומשתרעת על פני 348 קילומטרים רבועים. נפת השרון כוללת 4 מועצות אזוריות ו- 12 ערים ומועצות מקומיות, בהן נתניה, כפר סבא, הרצליה, רעננה, הוד השרון, רמת השרון, תל מונד, פרדסיה, כפר שמריהו, כפר יונה וכן הלאה. 

בין אם הנכם מתעתדים למכור נכס מסחרי, לרכוש קרקע חקלאית להפשרה, לשכור דירה, לפרק שותפות, לחלק ירושה או לנצל זכויות בנייה בהרצליה, רעננה, נתניה או כפר סבא,שהרי בכול המצבים הללו מוטב שתסתייעו בשמאי מקרקעין באזור השרון. 

בשנים האחרונות עוברות הערים המרכזיות בשרון מגוון רחב של שינויים תכנוניים בייעודי הקרקע (כמו לדוגמה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים), הוראות בנייה, זכויות בנייה ובצורכי הציבור באזור, דבר המחייב את שמאי מקרקעין באזור השרון להיות במעקב מתמיד אחר כל השינויים המהותיים בתכניות העירוניות שמתעדכנות חדשות לבקרים.

התחדשות עירונית והקניית זכויות בנייה

ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין באזור השרון עשויה למנוע תרחישים כמו ביצוע מכירת מקרקעין במחיר הנמוך ממחיר השוק ובכך להפסיד מאות אלפי שקלים, או לחלופין רכישת מקרקעין ללא בקיאות בנהלי רשות מקרקעי ישראל, מה שעלול להוביל להוצאות בלתי צפויות שעשויות להסתכם במאות אלפי שקלים בשלב מימוש זכויות הבנייה. 

דוגמה קלסית היא תכנית הר/2029 של עיריית הרצליה להתחדשות עירונית של שכונת נווה עמל. בשנות ה- 50 החכירה מנהל מקרקעי ישראל מגרשי מגורים לתושביה הראשונים. התכנית שאושרה בשנת 2015 מקנה זכויות בנייה באזורי המגורים בשכונה, ומאפשרת בחלק מהמגרשים הקיימים גם בנייה של יחידות דיור נוספות, אם על בסיס זכויות בנייה קיימות ואם בתוספת להן.

השפעת המדד החברתי כלכלי על שווי הנכסים

ניתן לזהות שוני רב בין ערים ויישובים שונים באזור השרון, ועימם גם ההבדלים במחירי הנכסים. לדוגמה, במדד החברתי כלכלי מדורגת העיר רמת השרון באשכול 9 מתוך 10. המחיר הממוצע לקניה בעיר זו נע סביב 26,500 שקלים למ"ר, בעוד שהמחיר הממוצע לשכירות הוא כ- 8,500 שקלים. העיר נתניה, לעומת זאת, מדורגת באשכול 5 מתוך 10. 

המחיר הממוצע לניה בעיר זו הוא בסביבות ה- 17,500 שקלים למ"ר, ואילו המחיר הממוצע לשכירות נמוך ב- 50%. מעבר לכך, הערים המרכזיות בשרון זוכות בשנים האחרונות לשינויים תכנוניים רבים, שחלקם נוגעים להקניית זכויות בנייה למכלול שימושים במקרקעין. מדובר בפרטים מהותיים שכול שמאי מקרקעין באזור השרון נדרש למעקב אחריהם באופן מתמיד כדי להיוותר מעודכן.

מצב המקרקעין בהיבט המשפטי

אם מנתחים את שווי המקרקעין בשכונת נווה עמל, תוך התייחסות תכנית הר/2029, המשמעות היא שאדם המחזיק במגרש שבנוי עליו בית חד קומתי, שהרי זכויות הבנייה נוספות בנכס מתורגמות להרבה מאוד כסף. תהליך דומה עוברת השכונה הוותיקה קריית שרת שברעננה. השכונה שסמוכה לפארק, למתחם ההייטק ולצירי תחבורה מרכזיים, עוברת התחדשות עירונית במסגרת התכנית הכוללנית רע/3000 שאושרה בשנת 2016, מה שהופך אותה לפוטנציאל נדל"ני אטרקטיבי במיוחד. 

ככלל, שמאי מקרקעין באזור השרון נדרש לבקיאות בנוגע לתכניות המצויות בשלבי הפקדה, השבחת המקרקעין, מיסוי מקרקעין וזכויות הבנייה. בהקשר זה, חשוב לדעת ש- 90% מהקרקעות שייכות למעשה לרשות מינהל מקרקעי ישראל, תוך שהיא מחכירה קרקעות בתנאים שונים. השמאי בנסיבות הללו נדרש להתייחס למצב המקרקעין בהיבט המשפטי לעניין התשלומים שיידרש החוכר לשלם לרשות מינהל מקרקעי ישראל בהגיעו לממש את זכויות הבנייה.

התכניות העדכניות של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה להשבחת המקרקעין

חלק לא מבוטל משמאי מקרקעין באזור השרון מכירים מקרוב מקרים שבהם ביצעו בעלי נכסים עסקאות מקרקעין במחיר שאינו תואם את שווי הנכס, ובכך הפסידו מאות אלפי שקלים. מאידך, ישנם גם לא מעט מקרים של רוכשים, שבהגיעם לממש זכויות בנייה נדרשו להוצאות בלתי צפויות בסכומים של מאות אלפי שקלים בשל חוסר בקיאות בנהלי רשות מקרקעי ישראל. 

ככלל, שמאי מקרקעין מקצועי נדרש להיות בקיא בכול מה שנוגע להתחדשות עירונית והתכניות העדכניות של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה להשבחת המקרקעין, הוספת שימושים והקניית זכויות בנייה, תוך גילום ה הללו ונתונים נוספים (כמו היטל השבחה בגין השבחת המקרקעין, קרבה למערכת הסעת המונים וכיוצא בזה) בבואו לנתח את שווי הנכס.

מבצעים עסקת נדל"ן בהרצליה? כפר סבא? הסתייעו בשמאי מקרקעין באזור השרון 

החלטתם לבצע את עסקת הנדל"ן המשמעותית ביותר בחייכם ולרכוש או למכור בית, דירה, קרקע, משק, נחלה, מגרש או שטח מסחרי בהרצליה, כפר סבא, נתניה או ביישובים

סמוכים? על מנת להבטיח עסקה מיטבית, להימנע מלילות טרופים ללא שינה והפתעות לא נעימות בהמשך, שאז כדאי שתסתייעו בשמאי מקרקעין באזור השרון! 

שמאות המקרקעין מהווה מקצוע חופשי המעוגן בחקיקה ומוסדר על ידי גופים סטטוטוריים המשמשים כרגולטורים. שמאי המקרקעין בישראל כפופים למשרד המשפטים ובעלי ידע ובקיאות בכללים להערכות שווי מקרקעין ואו דמי שימוש ראויים, ידע משפטי בנוגע לטיב הזכויות של אדם במקרקעין מסוימים, כמו גם ידע בתחום המיסוי המהווה רכיב דומיננטי מאוד לצורך חישוב התועלת הכלכלית עבור בעלי הזכויות.

הגורם המקצועי היחידי שבסמכותו להעריך את שוויים של נכסים

מבית חברת טדי שמאים מסבירים שבמעמד רכישה או מכירת נכס מעורבים לא פעם רגשות, ההתחבטויות, לבטים ולחצים, מבלי שיהיו בידינו הכלים המקצועיים לבדיקת טיב העסקה מכול היבטיה לפיזור הערפל. 

במצבים הללו, רבים נוהגים לפנות אל המתווך השכונתי לצורך הערכת שווי הנכס. אלא שגם למתווך עם ידע נרחב וניסיון עשיר בתחום אין הסמכות הרשמית והכלים המקצועיים להעריך את שוויים של נכסים, והגורם המקצועי היחידי שבסמכותו לעשות זאת הוא שמאי המקרקעין. 

בשנים האחרונות זוכות ערים מרכזיות כדוגמת הרצליה, רעננה וכפר סבא לשינויים תכנוניים מהותיים בתכניות עירוניות והקניית זכויות בנייה. שמאי מקרקעין באזור השרון נמצא בכול עת עם היד על הדופק ובמעקב מתמיד אחר כול השינויים העדכניים שחלים על הקרקעות.

בקיאות בתכניות העדכניות להתחדשות עירונית

שמאי מקרקעין באזור השרון נדרש להיות בקיא בתכניות העדכניות להתחדשות עירונית, המשביחות את המקרקעין ומקנות זכויות בנייה ששוות הרבה מאוד כסף, כמו לדוגמה תכנית המתאר הכוללנית לרעננה רע/3000 שאושרה בשנת 2016 להגדלת אוכלוסיית העיר, פיתוח המרקם הציבורי והרחבת מוקדי תעסוקה. 

תכניות מתאר מקומיות נוספות כוללות את תכנית הר/2029 שאושרה בשנת 2015 לצורך התחדשות שכונת נווה עמל בהרצליה, תכנית הר/2050 הוד השרון שמטרותיה נועדו להתוות לעיר זהות עירונית ייחודית ולתת מענה לשינויים הצפויים בתמהיל האוכלוסייה על רקע הגידול הצפוי במספר התושבים, וכן תכנית המתאר המקומית הכוללנית של רמת השרון ליצירת אחידות ברצף האורבני והעצמת איכות החיים בעיר. 

חשוב להבהיר שהערכת נכסים מהווה חלק מרכזי בתפקיד השמאי, אבל לא היחיד. הוא נדרש, בין היתר, לייעץ בענייני מיסוי הנדל"ן, מספק לבית המשפט חוות דעת מקצועית, מתמקח במידת הצורך עם מינהל מקרקעי ישראל על גובה השומה ועוד.